Le succès d'un achat immobilier repose certes sur son prix, mais aussi et surtout sur une alchimie de conditions : un bon emplacement, une anticipation de la demande future, car la revente interviendra dans sept, dix, voire quinze ans, une qualité de bien intemporelle...... Se faire plaisir, oui, mais en pensant aux autres ! Le moins cher n'est pas non plus la panacée s'il est synonyme de premier étage, sombre et bruyant.
De visites, point trop n'en faut... « En général, plus on visite, moins on sait ce qu'on veut acheter », observe Nathalie Naccache, responsable d'agences Century 21 à Paris. La tentation est pourtant grande dans un marché où l'offre est redevenue plus fournie. Ainsi, pour un bien classique, entre cinq et dix visites semblent une bonne moyenne. « Les personnes qui connaissent leurs besoins se décident en général en deux ou trois mois », explique Jean-François Buet, secrétaire général de la Fnaim. Avant toute chose, il s'agit de bien fixer ses priorités. La surface prime- t-elle sur l'emplacement ? Veut-on un étage élevé, baigné de lumière et accessible par ascenseur ? Quel nombre de chambres au minimum ? Tout en gardant à l'esprit qu'on ne pourra pas tout avoir : les biens « parfaits » sont chers, difficiles à trouver et partent vite. En fonction de quatre ou cinq critères primordiaux définis, on conservera une certaine souplesse pour s'adapter à la réalité du marché. Autre préalable à la visite, un budget de financement clairement établi. Les primo-accédants auront pris soin de discuter en amont avec leur banquier. Vendre avant d'acheter est même fortement conseillé par les professionnels dans un marché désormais plus tendu : « Les délais de vente s'allongent et la pression d'un crédit-relais conduit souvent à vendre moins bien. » Une fois ces points éclaircis, on peut plus sereinement s'abandonner à un coup de cœur. Et comparer ce qui est comparable en tenant compte des différentes cotes des quartiers.
L'achat d'un logement, en particulier d'une résidence principale, est un acte engageant. Après une première impression favorable vient donc le temps d'un travail de renseignement minutieux sur l'état du bien : surface habitable exacte (métrage loi Carrez), diagnostic de performance énergétique du bien (DPE), état des murs, de la toiture. Pour éviter les mauvaises surprises, il est bon de se procurer un relevé détaillé sur un an du montant des charges de copropriété (honoraires du syndic, eau, EDF, chauffage, ascenseur, gardien...). Consulter également les trois derniers comptes rendus de l'assemblée générale des copropriétaires pour vérifier que de gros travaux (ravalement de façade, mise aux normes d'ascenseur...) ne sont pas programmés rapidement. S'agit-il d'un immeuble occupé majoritairement par des locataires, avec un risque, si c'est le cas, d'être un peu moins bien entretenu ? Enfin, se renseigner sur l'existence éventuelle de mauvais payeurs, de nuisances en pied d'immeuble, de parties communes annexées par certains occupants... « La moindre réserve doit être levée », conseille Nathalie Naccache. Et, bien sûr, visiter à différentes heures de la journée le bien convoité, afin de jauger de son voisinage et de sa luminosité. Le quartier doit aussi être passé au peigne fin. Quelles sont ses facilités d'accès, ses infrastructures de transport ? Y trouve-t-on des écoles réputées, des équipements sportifs ou de santé ? Toutes ces données majeures déterminent en effet la qualité de vie au quotidien, mais aussi la cote du secteur. Quid de son évolution future ? Il faut également prendre en compte les grands projets ou réaménagements programmés pour avoir une idée de l'environnement dans lequel on habitera dans les prochaines années. Autant de renseignements accessibles auprès de la mairie ou sur Internet. Mais « rien ne vaut de parcourir un quartier à pied et de procéder à sa petite enquête de voisinage », conseille Eric Molié, des agences Eco-Immo à Avignon.
Le contexte d'attentisme du marché et la baisse de la demande dans de nombreuses villes favorisent de plus grandes marges de négociation. Surtout pour certains biens largement surévalués, dont le prix de mise en vente a été fixé avant fin 2007, date où le marché a commencé à se retourner. En effet, leur prix peut être aujourd'hui fortement revu à la baisse. « La latitude de négociation est encore plus grande si le vendeur est pressé par l'urgence d'une succession ou d'un prêt-relais arrivant à terme » , rappelle Jean-François Buet. Mais attention toutefois à ne pas être trop gourmand ! En effet, un logement sans défauts majeurs ou situé dans un secteur prisé n'aura toujours aucun mal à trouver rapidement preneur. Pour cela, il est utile de bien connaître la cote des prix en vigueur. « Faire une proposition trop basse comporte toujours le risque de voir le bien s'envoler, rappelle Nathalie Naccache. D'autant que les vendeurs commencent à intégrer les changements récents. Ils savent que tout ne se vend pas et adaptent leurs prix dès la mise en vente. » En général, « le montant de l'offre doit correspondre à peu près au prix de vente déduit de 20 % et du coût estimé des travaux éventuels » , estime Eric Molié. Un dossier de financement solide peut être un argument de poids. Les largesses de crédit s'étant rétrécies, les vendeurs se méfient des acheteurs peu fiables. Une proposition plus basse mais sécurisée emportera plus facilement la mise dans un marché tendu. Les arguments pour négocier sont plus nombreux dans l'ancien : travaux de rénovation, mise aux normes... Dans le neuf, les promoteurs, qui peinent parfois à écouler leur stock, lâchent plus volontiers du lest, surtout si le prix de vente reste très au-delà de la moyenne du marché. Ainsi ne doit-on pas hésiter à se faire offrir une cuisine équipée, une cave, un balcon ou une place de parking (qui présente l'avantage d'avoir une valeur foncière).