Responsabilité des diagnostiqueurs dans le cadre de la vente d'un immeuble

En cas de vente d’immeuble, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Ce dossier comporte un certain nombre d’informations, relatives au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz, à l’électricité et à la performance énergétique (article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Il doit être réalisé par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés (article L.271-6 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation).

En cas d’erreur de diagnostic, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être mise en jeu par le vendeur et par l’acheteur. Cette responsabilité sera (i) contractuelle à l’égard du vendeur lorsque le diagnostiqueur n’aura pas respecté la mission qui lui a été impartie par le contrat, et (ii) délictuelle à l’égard de l’acheteur, un manquement contractuel à l’égard du vendeur constituant une faute délictuelle à l’égard de l’acheteur (Cass. Ass. Plén., 6 octobre 2006, n°05-13255).

Il est donc particulièrement important que la mission du diagnostiqueur soit bien délimitée dans le contrat qu’il aura conclu avec le vendeur, et en tout état de cause, lui impose a minima de remplir sa mission selon les prescriptions règlementaires existantes. En cas de contentieux, il sera ainsi plus facile pour le vendeur ou l’acheteur de démontrer la faute du technicien qui n’aurait pas mené sa mission selon les règles de l’art.

En cas de faute établie, le préjudice indemnisable pourra être constitué par :

• la diminution du prix de vente,
• les frais engendrés par une éventuelle résolution de la vente,
• les frais liés à la remise en état des locaux (frais de désamiantage, traitement du bois contre les termites, mise aux normes des installations,…),
• et l’indemnisation du préjudice moral (particulièrement pour l’acheteur en raison du trouble de jouissance subi : voir CA Paris, 5 décembre 2007, 06/15355).

Le diagnostiqueur a l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les conséquences de ses interventions (article L.271-6 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation).

Cabinet d’avocats, Conseils Savin Martinet Associés.

La LME devant la commission paritaire

L’objectif de relance de la croissance et de la concurrence affiché par le projet de loi de modernisation de l’économie comprend plusieurs mesures afférentes à l’immobilier. Le projet de LME introduit un nouvel indice d’indexation des baux commerciaux : l’Indice sur les loyers commerciaux, qui devrait être plus favorable aux locataires que le traditionnel ICC. Il consacre la possibilité de soumission conventionnelle au statut des baux professionnels dès la conclusion de l’acte. Il prévoit également de nombreux assouplissements en droit des sociétés facilitant notamment la création de sociétés immobilières …

Cette loi vise également à réformer l’urbanisme commercial :

• le seuil de l’obligation d’obtenir une autorisation d’exploitation commerciale serait relevé à 1 000 m²,
• le champ d’application et les délais d’instruction seraient réduits,
• les conditions de recours seraient encadrées pour limiter les recours abusifs contre ces autorisations,
• la composition de la Commission départementale de l’équipement commercial serait modifiée afin d'éviter l'intervention de concurrents dans le processus d'autorisation; et
• le Maire pourrait se voir transférer davantage de compétences pour l’instruction et la délivrance de ces autorisations.

Cette réforme permettra également une mise en conformité de la législation avec les normes européennes : les autorisations ne sont plus subordonnées à la démonstration de la preuve d'un besoin économique ou d'une demande du marché mais sont soumises à des conditions d’aménagement du territoire et de développement durable (cf. dépêche n°1392 et dépêche n°2092). Après l’adoption du projet de LME en première lecture par les deux assemblées dans des termes différents, le texte est actuellement soumis à la lecture de la Commission paritaire laquelle donnera lecture de ses conclusions le 22 et 23 juillet respectivement devant l’Assemblée nationale et le Sénat. Les discussions des tous prochains jours devraient s’avérer déterminantes pour ce texte dont l’adoption définitive serait programmée pour la fin du mois, l’urgence ayant été déclarée. A suivre … Pour plus d’informations, consulter le site dédié à ce projet de loi : www.modernisationeconomie.fr

Veille du Groupe Immobilier du cabinet d'avocats Baker & McKenzie SCP.

Recyclage des déchets du bâtiment : de nouvelles obligations

A partir de 2020, les professionnels de la construction devraient avoir à recycler 70% des déchets issus des opérations de construction ou de démolition. La directive cadre relative aux déchets a été adoptée en deuxième lecture par le Parlement européen le 17 juin 2008. Ce texte doit encore être adopté par le Conseil avant d’atteindre sa forme finale. Il devra ensuite être transposé en droit national dans un délai de deux ans. L’article 11 de cette directive impose aux États membres de recycler au moins 70 % du poids des déchets issus d’opérations de construction et de démolition. Ce taux de recyclage élevé de 70% a été imposé suite aux demandes insistantes du Bureau européen de l’environnement.

Cette nouvelle contrainte de recyclage poursuit un double objectif : le premier objectif lié au développement durable est de réduire la quantité de déchets de construction devant être détruits ou stockés. Le second objectif est d’inciter les entrepreneurs à la recherche d’économie financière en améliorant la prévention dans le choix et l’utilisation des matériaux de construction. Ces objectifs devront en principe être mis en œuvre par les États-membres d’ici à 2020. Les professionnels de la construction devront donc anticiper au plus tôt ces contraintes environnementales dans leurs processus de production.

Veille du Groupe Immobilier du cabinet d'avocats Baker & McKenzie SCP.