Petit bilan terrain du premier semestre 2008 et propositions éthiques formulés par la première fédération professionnelle du secteur, la FIDI.
Un bilan réalisé par la FIDI sur 8 450 diagnostics immobiliers effectués entre le 1er janvier et le 30 avril 2008 par ses adhérents permet de dresser un état des lieux des désordres techniques et des risques dans les logements. Il faut savoir que l’âge moyen des logements en France est de 56 ans. Concernant les installations intérieures de gaz, les diagnostics ont permis de révéler au moins un danger grave et immédiat (selon la terminologie de la norme) dans 7% des cas. Sur les 350 000 logements vendus annuellement et raccordés au gaz, ce sont donc plus de 25 000 qui ont été identifiés comme présentant un danger pour les occupants.
Concernant l’amiante, les diagnostics ont permis de révéler la présence de matériaux contenant ou susceptibles de contenir de l’amiante dans 17% des cas. Cela représente sur la totalité des transactions annuelles (700 000) une estimation de 120 000 logements dans lesquelles la présence d’amiante est mise en évidence.
Enfin, concernant le plomb, 82% des logements construits avant le 1er janvier 1949 comportent des peintures au plomb. 15% d’entre eux ont fait l’objet d’une déclaration en préfecture compte tenu de l’état de dégradation de la peinture. Cela représente environ 35 000 logements par an.
La réglementation impose, depuis le 1er novembre 2007, que les diagnostics soient présentés dans un « Dossier de Diagnostic Technique », ou DDT. Selon les biens et les types de diagnostics, ce dossier peut comprendre plus de 50 pages. Le consommateur, souvent rebuté par la lecture du rapport, est en conséquence mal informé.
La FIDI propose que le DDT soit précédé d’une fiche de synthèse des diagnostics réalisés. Elle aurait l’avantage pour l’ensemble des parties, professionnels comme consommateurs, de faciliter l’accès à l’information et la compréhension du contenu du rapport. Ce sujet fera l’objet d’une démarche auprès des pouvoirs publics et des instances de normalisation.
Les transactions ou les locations immobilières s’accommodent mal de remise en cause de dernière minute. La FIDI propose que la fiche de synthèse des diagnostics soit annexée au mandat. Cette mesure est destinée à améliorer la connaissance du bien par les vendeurs et les professionnels de l’immobilier dès la mise sur le marché (transaction ou location). L’acquéreur pourra ainsi prendre connaissance du Dossier de Diagnostic Technique lors de la visite dudit bien, qu’il soit vendu directement ou par un professionnel de l’immobilier.
Cette proposition évitera d’une part des déconvenues de dernière minute lorsque l’acquéreur prend connaissance des conclusions des diagnostics. Elle donnera d’autre part la possibilité au vendeur de choisir plus librement son diagnostiqueur, sans subir la pression de l’urgence, et de faire le choix de la qualité tout en faisant jouer la concurrence.
La DGCCRF s’est intéressée au commissionnement des agences immobilières par les cabinets de diagnostiqueurs immobiliers, sans pour autant condamner ces pratiques lorsque celles-ci respectent les règles comptables et fiscales en vigueur.
En effet, le commissionnement ne remet pas en cause l’indépendance du diagnostiqueur, puisque c’est ce dernier qui verse une commission à l’agent immobilier et non l’inverse.
La FIDI considère toutefois que le commissionnement empoisonne les relations avec les professionnels de l’immobilier et qu’il a une influence néfaste sur le fonctionnement de ce marché. Par ailleurs, la FIDI estime que la confiance qu’accordent les clients à leur diagnostiqueur est ternie par la suspicion que génèrent ces pratiques.
C’est pourquoi la FIDI propose aux pouvoirs publics d’interdire formellement la pratique du commissionnement afin de faire évoluer le cadre réglementaire de l’exercice du diagnostic.
Ce troisième point relatif au commissionnement est le plus scabreux. Avec 2 500 entreprises, 7 000 techniciens certifiés, près de 30 000 agences immobilières et 1,5 million de diagnostics réalisés en 2007 pour un chiffre d’affaires de 360 millions d’euros, la DGCCRF, la Répression des Fraudes en langage populaire, n’aura pas besoin d’enquêter bien longtemps pour dénicher son gros lot d’ententes illicites, avec commissionnement occulte à la clé. Cela ne manquera pas de faire les choux gras des médias. On entend déjà les cris d’orfraie des professionnels retranchés derrière leurs syndicats professionnels : ‘’Où est l’objectivité, l’impartialité, le vrai travail d’investigation des journalistes’’. C’est drôle, cela pourrait être un credo de diagnostiqueurs !
Avant le 12 août 2008, un Constat de Repérage d’Exposition au Plomb « parties communes » doit être réalisé, dans toutes les parties à usage commun des immeubles collectifs construits avant le 1er janvier 1949 et affectés en tout ou partie à l’habitation. Et à compter du 12 août, un Constat de Repérage d’Exposition au Plomb « locatif » devra être annexé à tout bail de logement construit avant le 1er janvier 1949.