Le diagnostic immobilier passé au crible
Le diagnostic immobilier indique au futur propriétaire l'état du logement qu'il va acquérir et de ses installations. Certains de ces diagnostics devront être produits dans le cas d'une location.
Le diagnostiqueur immobilier réalise un dossier de diagnostics techniques dans lequel il décrit les anomalies constatées en termes de sécurité, de salubrité et d'équipement.
En cas d'anomalie, le vendeur est responsable envers l'acheteur, le bailleur envers le locataire.
Il a l'obligation d'informer l'acheteur ou le locataire de ces anomalies.
Les diagnostics : en cas de Vente | en cas de Location
Le dossier de diagnostic technique vente
Les textes législatifs et réglementaires sont désormais regroupés en un document unique : le dossier de diagnostic technique.
Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti.
Il est annexé à la promesse de vente s'il y en a une, ou à l'acte authentique de vente.
Plusieurs documents constituent le dossier de diagnostic technique :
1. Le diagnostic plomb
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC PLOMB ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC PLOMB ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC PLOMB REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC PLOMB
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC PLOMB
Le diagnostic plomb est requis pour les immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Tous les éléments unitaires de la pièce sont recensés (portes, murs, fenêtres, embrasures, linteaux, moulures, plinthes, plafonds, etc.).
A l'aide d'un appareil portable à fluorescence X, l'expert effectue des mesures dans chaque pièce sur les éléments de construction susceptibles de contenir du plomb.
Il établit ensuite un rapport qui reprend toutes les mesures effectuées en mettant en évidence les zones où il y a présence de plomb.
Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
Si le constat de risque d'exposition au plomb établit la présence de plomb dans des revêtements dégradés, le propriétaire a l’obligation de communiquer une copie du constat aux occupants et d’effectuer les travaux nécessaires pour supprimer l’exposition au plomb.
La validité du diagnostic plomb est illimitée, en cas d’absence de plomb, et d’1 an en présence de plomb.
En cas d’absence du diagnostic plomb, le vendeur ne pourra pas être exonéré de la garantie des vices cachés.
Aussi, sa responsabilité est engagée si un cas de saturnisme survenait après la vente.
2. Diagnostic amiante
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC AMIANTE ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC AMIANTE ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC AMIANTE REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC AMIANTE
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC AMIANTE
Le diagnostic amiante est requis pour les immeubles à usage d’habitation ou professionnels construits avant 1997.
Au cours d’un diagnostic amiante, l’expert commence par visiter toutes les pièces de la maison ou de l’appartement ainsi que les dépendances.
Il effectue un repérage visuel sans destruction des matériaux contenant de l’amiante dans les cloisons, les flocages, les murs, les planchers, les faux plafonds, les canalisations, etc. Un échantillon peut être envoyé en laboratoire agréé et indépendant s’il y a un doute.
Le diagnostic amiante est ensuite établi.
Si le diagnostic amiante est négatif, c'est-à-dire qu’il ne révèle pas la présence d'amiante, aucune disposition n’est à prendre.
Si le diagnostic amiante est positif, c'est-à-dire qu’il révèle la présence d'amiante, plusieurs cas sont possibles.
En fonction de l'état de conservation du matériau, un simple contrôle tous les 3 ans à compter de la date de réception des résultats du contrôle suffit si les matériaux sont en bon état de conservation, des travaux de confinement ou de désamiantage par une société qualifiée doivent être achevés dans les 36 mois à compter de la date de réception des résultats du contrôle si les matériaux sont dégradés.
Avant ces travaux, le niveau d’exposition des occupants doit être réduit.
La durée de validité du diagnostic amiante est illimitée.
Le vendeur ne pourra pas être exonéré de la garantie des vices cachés s’il ne fait pas établir de diagnostic amiante.
3. Diagnostic termites
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC TERMITES ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC TERMITES ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC TERMITES REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC TERMITES
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC TERMITES
Le diagnostic termites est requis pour les immeubles (bâti ou non bâti) situés dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral.
Lors d’un diagnostic termites, l’expert recherche des indices pouvant lui faire soupçonner la présence de termites comme les dégradations qu’elles peuvent avoir causées par exemple. L’examen visuel peut être complété par un prélèvement destiné à un laboratoire.
Le diagnostic termites est établi, il précise les éléments infestés.
Les zones n’ayant pas pu être visitées sont mentionnées.
Le vendeur a pour obligation d'annexer le diagnostic termites mentionnant la présence ou l'absence de termites.
La durée de validité du diagnostic termites est de 6 mois.
Le vendeur ne pourra pas être exonéré de la garantie des vices cachés dus à la présence de termites s’il ne fait pas établir de diagnostic termites.
4. Diagnostic gaz
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC GAZ ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC GAZ ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC GAZ REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC GAZ
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC GAZ
Le diagnostic gaz est requis pour les immeubles à usage d’habitation dont l’installation de gaz date de + de 15 ans.
Le diagnostic gaz consiste en différents contrôle du départ de l’installation jusqu’à l’arrivée.
L’expert vérifie l’étanchéité du circuit gaz (tuyauteries et raccordements).
Puis il contrôle les flux d’air dans les pièces où un appareil de gaz est présent.
Enfin, les appareils fixes d’alimentation en gaz, les appareils de chauffage et les appareils à production d’eau chaude sont également contrôlés.
Une intervention peut être nécessaire en cas de problème. Si le niveau de gravité du danger est important, celle doit avoir lieu rapidement.
La durée de validité du diagnostic gaz est de 3 ans.
Le vendeur ne pourra pas être exonéré de la garantie des vices cachés s’il ne fait pas établir de diagnostic gaz.
5. Diagnostic ERNT
- QUI EST CONCERNE PAR L’ERNT ?
- COMMENT SE DEROULE L’ERNT ?
- UNE FOIS L’ERNT REALISE
- VALIDITE DE L’ERNT
- ABSENCE DE L’ERNT
L’état des risques naturels et technologiques est requis pour les immeubles à usage d’habitation, professionnels (bâti ou non bâti) ou terrains, situés à l’intérieur de zones exposées à l’un ou l’autre de ces risques et dans une commune dont la liste est arrêté par le préfet de département.
Les risques naturels sont d’origine atmosphérique (tempêtes, cyclones, tornades, grêle, foudre, inondations, avalanches), d’origine géologique (séismes, éruptions volcaniques, raz de marée, mouvements de terrains). Les feux de forêts en font également partie.
Les risques technologiques sont par exemple la proximité d’une usine dangereuse.
L'établissement de l’état des risques naturels et technologiques nécessite de collecter des documents disponibles en préfecture ou dans les mairies selon l’adresse du bien concerné.
L’état des risques naturels et technologiques indique s’il se trouve dans une zone à risque.
L’état des risques naturels et technologiques est fourni par le vendeur lors de la signature de l’acte authentique de vente. Il est constitué par
- l'arrêté préfectoral
- les cartes communales
- le plan de situation
- la liste des risques auquel le bien immobilier est exposé
La durée de validité de l’état des risques naturels et technologiques est de 6 mois.
En l’absence de l’état des risques naturels et technologiques lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut demander au juge une diminution du prix ou l’annulation de la vente.
6. DPE
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE
Le diagnostic performance énergétique est requis pour les immeubles à usage d’habitation ou professionnel
Le diagnostic performance énergétique permet de déterminer la consommation d’énergie du logement.
Dans le cas d’un logement avec chauffage collectif ou édifié avant 1948, le DPE sera établi en fonction du type de bien et des factures des 3 dernières années.
Dans le cas d’un bien avec chauffage individuel, le DPE sera basé sur une utilisation standardisée des énergies.
L’expert mesure les surfaces chauffées et les superficies des parois extérieures, des fenêtres et des portes.
Il étudie du mode de chauffage, la circulation de l'air, le mode de chauffage de l'eau chaude.
Il étudie également les caractéristiques du bien (caves, vide sanitaire, isolations, combles, toiture).
Le diagnostic DPE comportera des recommandations suite à cette étude.
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation d’une double étiquette :
- par étiquette énergie afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique avec celles d’autres logements,
- par étiquette sur la quantité des gaz à effet de serre émis.
Des recommandations d’économie sont faites mais les travaux ne sont pas obligatoires comme par exemple :
- La réduction du chauffage d’1 degré,
- L’installation de mitigeurs thermostatiques,
- L’arrêt des chauffe-eau en cas d’absence prolongée
La durée de validité du diagnostic performance énergétique est de 10 ans.
En l’absence du diagnostic de performance énergétique, aucune sanction n’est prévue.
Le diagnostic performance énergétique est cependant obligatoire. Il informe le futur acquéreur des performances énergétiques du logement. Ce diagnostic a une valeur informative.
7. Diagnostic électricité
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC ELECTRICITE ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC ELECTRICITE ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC ELECTRICITE REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC ELECTRICITE
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC ELECTRICITE
A compter du 1er Janvier 2009 les propriétaires, désirant vendre leur bien doivent réaliser le diagnostic électrique dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.
Le diagnostic électricité est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.
Le diagnostic porte sur les domaines clés de l'installation intérieure électrique et doit suivre les exigences de sécurité, les caractéristiques :
- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- les conducteurs non protégés mécaniquement
La durée de validité du diagnostic électricité est de 3 ans.
En cas d'absence de diagnostic de conformité électrique lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles.
8. Diagnostic loi Carrez
- QUI EST CONCERNE PAR LE DIAGNOSTIC LOI CARREZ ?
- COMMENT SE DEROULE LE DIAGNOSTIC LOI CARREZ ?
- UNE FOIS LE DIAGNOSTIC LOI CARREZ REALISE
- VALIDITE DU DIAGNOSTIC LOI CARREZ
- ABSENCE DU DIAGNOSTIC LOI CARREZ
Le diagnostic loi carrez est requis pour les immeubles et appartements, ainsi que les maisons en copropriété (lotissement, etc...).
Le diagnostic loi carrez permet d'informer sur la surface habitable réelle d'un bien immobilier. Il protège aussi bien les 2 partis (vendeur et acquéreur) d'une transaction immobilière en offrant une totale transparence.
Le diagnostiqueur immobilier mesure la surface à l'aide d'une station laser (télémètre) et calcule à l'aide d'un logiciel spécialisé. Le diagnostiqueur immobilier doit déduire de son calcul les surfaces occupées par les murs, les marches, les cages d'escalier, les cloisons, les gaines, les embrasures de porte et de fenêtre.
Il ne doit pas prendre en compte les pièces inférieure à 8m², les caves, les garages, et places de stationnement
Ces surfaces sont communiquées en annexe.
La durée de validité du diagnostic loi Carrez est illimitée.
Excepté si des travaux significatifs sont réalisés entre l'achat et la vente du bien immobilier.
Avant la signature de l'acte chez le notaire :
si la superficie Carrez n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un mois à compter de la date de signature du compromis, annuler définitivement la transaction.
Aprés la signature de l'acte chez le notaire :
le nouveau propriétaire peut, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte de vente, demander une réduction du prix de vente, et ce pendant un délai d'un an.